拒付购房余款，不安抗辩权的行使

 房产 宋律师 2023-02-05

2014年3月,苏某决定出售自有房屋一套，李某上门咨询。几经商议，双方就买卖事宜达成一致，并签订《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》约定房屋价款17万元；首付6.5万元，余款10.5万元4年内付清；因卖方原因导致不能办理过户登记，卖方承担全部责任。其后，李某虽然如约入住，但多次请求苏某协助办理过户登记，苏某总是推脱。经李某多方打听，原来房屋所在的楼层超出规划面积，房屋总证无法办理，故李某购买的房屋无法办理过户登记。得知真相后，李某去找苏某讨要说法，此时李某还剩2万元购房余款没付。苏某认为按合同约定，李某4年之内得付清房款，因此李某违约。而李某认为没办好房产证之前，李某没有义务支付余款。双方互不相让，苏某向法院提起诉讼，请求判令李某支付余款2万元及利息。一审法院审理后，认为李某中止支付余款存在合理依据，判决驳回苏某的诉讼请求。苏某不服，提起上诉。二审法院审理后，判决驳回上诉，维持原判。

在房屋买卖中，卖方负有协助办理房产登记的义务，买方负有足额支付购房款的义务，双方在合同订立和履行过程中均应恪守诚信原则，善意披露相关信息，积极履行应尽义务，避免让正常交易变得“不安”。

法律规定不安抗辩权是指在双务合同成立后，应当先履行义务的当事人有证据证明对方不能履行合同义务，或者有不能履行合同义务的可能时，允许先履行一方当事人中止履行，先履行一方当事人在对方提供适当担保或者恢复履行能力前，可以拒绝对方的给付请求。

《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”

本案中，合同明确约定了合同签订时支付购房款6.5万元，剩余款项在4年内支付完毕，苏某最迟应在李某付清全部款项后的合理期限内办理房屋产权过户登记。现因涉案房屋所在的整栋楼房超规划面积，无法办理房屋总证，属有确切证据证明苏某不能履行合同义务，李某可以依法行使不安抗辩权，中止支付剩余购房款。

声明：来源重庆市四中法院，作者丁咏梅、陈佳；法度网对原文内容已作修改。